来源：雪球App，作者： 慈善的存钱气场，（https://xueqiu.com/9469026932/163326605）
（一）
给企业授信多少，取决于三个因素：企业需要多少钱，企业能还多少钱，还不上能赔多少钱。
下面讲的是专项授信，也就是对项目进行授信，顺便夹杂着对企业授信。在当前严峻的房地产形势下，国内银行大都对房地产企业采取名单制、俱乐部制等形式设置准入门槛，房地产企业融资还要顶着房地产限额的形式前进，尤其是非核心城市、非核心区域的项目融资更是难上加难。以深圳本地的鹅湖集团为例。假设鹅湖集团拿了一块好地，面积50000平，开发时间五年，分三期开盘，拟在我行申请rmb25亿的开发贷。我行拟定价格年利率按7%算。
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1.企业需要多少钱。经测算，鹅湖集团整个项目需要大概25亿资金，然后打算全部在我行申请授信，这种情况我们是不能允许的，房地产企业项目要求自有资金比例在30％以上，按照比例和项目地段，我行认为限额定在15亿比较合适。能不能突破呢，可以，那就不是我们放款了，要用表外资金。表内资金只能做到这种比例。在非专项授信时，就是针对企业的授信的话，在与跟我关系较好的客户沟通时，经常会冒出多多易善的说法。当然了，我们是不能这么惯着企业，你一年采购原材料加薪酬才五千万，净利润才几百万，你让我给你贷三千万，我不得掂量掂量，但是这个不是绝对的，能不能突破呢，能，看2和3。
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2.企业能还多少钱。鹅湖集团当前没有地产项目在售，经营了两座物业，共有六万平米用于出租，位置不错，租金按100元每平每月算，一年租金收入7200万。但是它一年需要还的利息就有1.05亿，营业收入都覆盖不了利息，能否给予授信呢。没关系，我们要求它每期开盘之后还本金15%。按照容积率3.0计算，同地段房价在三万以上，暂定三万，全部售出可盈利20亿，拿出几亿来还利息，是没有问题的。而非专项授信，尤其是小企业，一般要求按月结息，并还一定比例本金，流动资金贷款居多，贷款用途也是要监控的，而不是你贷了款投向了固定资产，那我的贷款到期怎么流动回来。
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3.还不上能赔多少钱。鹅湖集团土地不抵押，但是打算拿出现在经验的鹅湖1号来抵押，经评估，评估值15亿左右。而且公司的大股东担保，每期还款，还是可以接受的。其实在一些大的企业，比如国内龙头的＊科还有央字头的＊海，我们要的到集团担保就好，什么抵押不抵押的，集团担保不比抵押好使。一般的非专项授信中，我常以为我是典当行的，尤其是去年末到现在，多少房产给人家多少钱，而且要求股东夫妻联保，或是应收账款质押的，审核极为严格。每每如此，常掩面而泣，难道我真的成了高利贷般的剥削者吗，好在利息真心不高。
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具体授信金额的核定，还与很多因素有关，如行业及其在行业中的地位，国内细分行业的龙头什么的是有加分的；同业给的授信金额和条件，同业要是担保条件比我好，授信还比我少，审贷官打死不批的；与我行的合作程度及带来的附加值，虽然净利少，但是存款比贷款还多，加大分；企业的信用状况，有逾期还好解释，有关注就别想了，等等，不一而足。总之一句话，实践出真知，授信调查报告看得多了，也就知道怎么核定了。
（二）
第一种：直接通过银行申请贷款。不动产抵押：土地5折，有附着物6折。房产最高7折。存单/理财产品/债券质押：9.5折。动产质押：物资质押，银行指定的监管公司现场监管，4—6折。4s店机动车合格证，8-10折。应收账款：视应付企业资质而定，4-8折。流通股质押：主板6中小5创业4。其他主要指标：资产负债率：一般要求负债率不超过65％。存货周转率：借款期内不低于2。主营业务收入：历史同期大于贷后总负债。净利润：历史同期大于贷后总利息。在实际操作中，以上指标和资产价值的评估，大部分是可以操纵的，但是在适度的范围内，只要你的银行流水大，银行都能够接受。很负责任的说，银行的客户经理都不傻，责任终身制谁也不愿意背黑锅丢饭碗。
第二种：通过融资性担保公司贷款。这个一般取决于担保公司的担保函，只要你能够让担保公司在其可操作额度内给你出具担保函，银行基本上来者不拒。担保公司相对来说可操作空间比较大，评估值全额担保什么的，经常现象。
第三种：有实力企业担保。这主要取决于担保企业的情况，额度参考第一种。
最后，不管是什么关系什么脸，都必须符合足够的条件，一般情况下单笔贷款超过5000万元，都必须上报总行批准。江湖上那些号称认识xxx，能帮人搞定贷款的，十个有八个都是骗子。